Locales. Ciclo de charlas sobre actualización en Derechos Reales

Se puso en marcha, esta semana, el ciclo de charlas sobre Derechos Reales, organizado por el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de Azul. "Para comprender la importancia vital de los derechos reales en el ordenamiento jurídico argentino basta con analizar el enorme volumen de acciones cotidianas a las que están vinculados. Por sólo dar un ejemplo, el dominio está presente en un hecho diario como el consumo de alimentos, en cuestiones relacionadas con la macroeconomía o con el medio ambiente, como así también en cuestiones dominiales de diferentes sujetos de derecho", sostiene Gastón Argeri, presidente del Colegio de Abogados Departamental.

La primera disertación se llevó a cabo el pasado lunes 4 y estuvo a cargo de la Dra. Mónica Pollio quien se refirió al proceso de usucapión. La próxima fecha será el 18 de este mes y contará con la presencia de Andrés Mastronardi quien abordará la temática denominada "Nuevos Derechos Reales en el Código Civil y Comercial: contenido y objeto".

¿Qué son los derechos reales y cuál es su ámbito de aplicación?

El objeto de estudio de los derechos reales es la relación existente entre el sujeto activo del derecho (la persona humana o jurídica) y las cosas muebles o inmuebles registrables o no registrables. Allí hay una íntima vinculación con el derecho inmobiliario y el derecho mobiliario: su registración tiene la particularidad de que son derechos que hacen al conglomerado social y por la importancia que tienen el Código Civil originario. Establecen un ámbito de registración para dar seguridad jurídica a las transacciones vinculadas a los inmuebles en sí mismo y a los muebles de importancia económica (por ejemplo, los automotores o aeronaves). Hay un protocolo determinado destinado a asegurar operaciones de esa naturaleza y de esa importancia, desde los títulos suficientes de la escritura pública, con predominancia de la detentación de esos inmuebles o muebles a partir de relaciones de hecho denominadas posesión y tenencia.

¿Cuáles son las diferencias con los derechos personales?

Los derechos reales se distinguen especialmente de la otra gran rama del Derecho, los derechos personales: allí los vínculos son entre las personas, entre el acreedor y el deudor y comprende el mundo de las obligaciones, de los contratos y de la responsabilidad civil que emana de los actos lícitos.

El estudio de los derechos reales permite acercarnos a la íntima vinculación que existe entre el sujeto activo del derecho y la cosa de la que se trate.

¿Por qué es importante contar con el nuevo marco regulatorio? ¿Qué insuficiencias vino a cubrir?

Tradicionalmente, los derechos reales han sido divididos en el Código Civil argentino en derechos reales de la cosa propia, dominio, condominio, propiedad horizontal, derechos reales sobre cosa ajena, usufructo (uso, habitación y servidumbres) y derechos reales de garantía.

La modificación del 1º de agosto de 2015 incluyó e insertó en el nuevo Código Civil y Comercial nuevos derechos reales sobre cosa propia, inclusive en derecho mixto y en el área de contratos. Por otra parte, una mayor trascendencia en los derechos personales también se ve reflejada en los derechos reales.

Los nuevos derechos inciden sensiblemente en los conjuntos inmobiliarios, tales como la propiedad horizontal especial, el tiempo compartido, los countries, los parques industriales, los cementerios privados y así también la superficie que tiene un carácter mixto porque comprende derechos sobre la cosa ajena y sobre la cosa propia y los dota de un ropaje jurídico específico.

Con respecto a las insuficiencias que aún persisten, quienes participaron activamente en la reforma del Código para la inclusión de estos nuevos derechos reales fueron la academia, las universidades, los colegios de abogados y de notarios, en colaboración con el Congreso. Quizá fue un poco desprolijo ese proceso de escritura del nuevo Código porque algunas cuestiones se analizaron de manera autónoma y hubiera sido necesario cerrar un poco más cada libro o capítulo del Código. Probablemente una próxima reforma se emprolijará y enmendará esas correcciones que considero necesarias.

¿Estas modificaciones se van a abordar en la charla?

Sí, vamos a dedicar tiempo de estudio al derecho real de superficie que ya estaba regulado con una ley nacional concomitante al Código Civil y que tiene por objeto la superficie forestal, la introducción de la superficie al reordenamiento, extendiéndose ésta a la superficie material. Vamos a evaluar cómo se presenta un mundo bastante atractivo allí, aunque de difícil readaptación, porque la doctrina argentina y el legislador no han tenido una propensión al entendimiento del derecho real sobre superficie, pero presenta soluciones innovadoras en el ámbito mobiliario.

El ciclo se completará el 25 de octubre, con "Teoría General de los Derechos Reales", a cargo de Carlos Mario Clerc.

Todas las charlas serán no aranceladas para abogadas y abogados del Colegio de Abogados Departamental y se realizarán vía streaming.