Violencia y conflicto abierto . Loteo clandestino en "La Elena": la nota de los vecinos para exigir medidas urgentes al municipio

El pasado 26 de enero los vecinos de La Elena entregaron en la Municipalidad de Tandil una nota de 10 páginas donde detallan punto por punto las irregularidades que rodean a la manzana 215 R, motivo de una escandaloso episodio de violencia, con un hombre gravemente herido, dado de alta hoy pero todavía con fuertes dolores en la cara, en la previa de una cirugía por fracturas y un abogado particular que en estas horas se reunirá con la víctima para delinear los pasos a seguir, según pudo conocer LA VOZ DE TANDIL.

La carta a la comuna reza textual:

Tandil, 26 de enero de 2026

A la Municipalidad de Tandil

Secretaría de Planeamiento y Obras Públicas

Dirección de Obras Privadas

Dirección de Medio Ambiente

S / D

C.c.: Autoridad del Agua (ADA)

C.c.: Defensoría del Pueblo-Tandil

Los vecinos y vecinas de La Elena queremos manifestar nuestra profunda preocupación por el avance de construcciones que no se adecúan a la normativa vigente donde se encuentra emplazado el barrio, tanto respecto de la Ley de Paisaje Protegido como al Plan de Ordenamiento Territorial.

Observamos con alarma no solo la promoción y venta de "terrenos", donde existe un prohibición legal de hacerlo, sino que continúan iniciándose obras en áreas donde, según la referida normativa, no deberían autorizarse la realización de las mismas, arrojando un irreparable perjuicio tanto para los vecinos actuales, como para los potenciales compradores y el ambiente.

En particular, solicitamos un seguimiento y una respuesta específica con respecto de la Manzana 215 r, comprendida entre las calles pavón, chimango, Giacone y Ronca Hué (continuación de Cima), cuya cota se encuentra íntegramente por encima de los 220 metros sobre el nivel del mar y que pertenece a la zona complementaria y dentro de la Zona Protegida Natural Sierras de Tandil.-

En tal sentido se hace especial hincapié en que en dicho lugar, el uso del suelo, queda sujeto a criterios ambientales restrictivos, no habilitando desarrollos urbanísticos intensivos ni transformaciones del relieve natural, conforme viene sucediendo.-

Esto se ve agravado por el hecho que -conforme se acredita con la documentación agregada en el Anexo I-, en las redes sociales circula información de venta de un "supuesto loteo con 30 terrenos en esta manzana, con luz, agua de pozo y biodigestores que se prometen como soluciones a la falta de cloacas" ofrecidos por los supuestos desarrolladores "instagram: Monteverdebarrio", donde se menciona que ya hay 4 lotes vendidos en esa manzana.

Esta área corresponde a un valle de drenaje natural del barrio, que da origen a una de las nacientes del arroyo blanco (afectando principalmente a la manzana 215r y 215 2c).

A mayor abundamiento se destaca que la Manzana 215R cumple una "función ambiental hidrológica estratégica" toda vez que la misma es un área de escurrimiento natural y naciente del Arroyo, constituyendo así un sector de recarga y regulación hídrica de la cuenca.

En tal sentido, en el enlace : https://drive.google.com/file/d/13jg8fJz5hi97ZipbUzACRcGvNGQbex9/view?usp=sharing

se observa con claridad meridiana como corre el agua en una esquina de esa manzana los días o épocas de precipitaciones.-

En otro orden de ideas, la presencia de vegetación natural, resulta fundamental ya que actúan como esponja, absorviendo naturalmente el agua que baja hacia la referida cuenca, regulando el escurrimiento superficial.

La napa freática se encuentra muy próxima a la superficie o sobre la superficie, quedando gran parte de la manzana bajo el agua en época de lluvias.

En atención a lo expuesto es que resulta insoslayable la particular fragilidad ambiental de esta zona, frente a lo cual preocupa especialmente el destino de los efluentes

domiciliarios provenientes de las futuras viviendas ya que en condiciones de lluvias abundantes, la eventual implementación de biodigestores individuales serían un factor contaminante concreto, ya que el terreno no cumple con la altura mínima de suelo seco requerida durante todo el año y en las zonas más bajas de la manzana en ningún momento del año existen los mínimos de suelo requerido para biodigestores, por lo que la percolación directa de efluentes hacia la napa será inevitable, generando contaminación del agua subterránea.

Si la autoridad municipal, permanece inactivo frente a la implantación de un desarrollo urbanístico integral, que implica necesariamente: movimientos de suelo, compactación, impermeabilización, alteración de pendientes y drenajes naturales, no evitaría los irreversibles daños del régimen hidrológico, incrementando la escorrentía superficial y generando riesgo cierto de anegamientos e inundaciones, tanto dentro del predio como en sectores linderos, configurando un riesgo ambiental en perjuicio de toda la ciudad de Tandil ya que se estarán contaminando las aguas que luego utiliza la ciudad desde su origen.

La multiplicación de estos sistemas en un desarrollo de alta densidad implica un riesgo concreto de contaminación del suelo, del agua subterránea y del Arroyo Blanco, con consecuencias ambientales y sanitarias de carácter irreversible.

En el caso en análisis, la multiplicación de sistemas individuales (30 unidades) genera un impacto acumulativo imposible de controlar, con consecuencias dañosas sanitarias y ambientales imprevisibles.

Sin perjuicio a los ya referidos daños sanitarios y ambientales, cabe destacar que cada temporada de lluvias, los vecinos y vecinas del barrio sufrimos reiterados problemas de anegamientos en nuestras viviendas cuando el escurrimiento natural del agua no se encuentra debidamente canalizado. Desde hace varios años se han realizado numerosos pedidos a Vialidad para la canalización y la colocación de un conducto pluvial sobre la calle Chimango, solicitudes que hasta la fecha no han obtenido respuesta.

Se pueden ver videos de agua circulando en el siguiente enlace: https://drive.google.com/file/d/1PL5IRrMqByO0_j4U3Hr_phxEVdiO6yL/view?usp=sharing

En este contexto de preocupación general, al advertirse movimientos de suelo en la Manzana 215R el día viernes 23 de enero, un vecino se acercó a las máquinas con el fin de consultar sobre las tareas que se estaban realizando.

En dicha circunstancia fue violentamente agredido por personas que se identificaron como propietarios del lote, sufriendo lesiones de gravedad que motivaron su internación en el Hospital Ramón Santamarina, presentando múltiples fracturas faciales y se encuentra a la espera de una intervención quirúrgica.

Ante la gravedad de lo supra expresado, y las amenazas y agresiones recibidas por parte de otros vecinos que fueron a alertar a los que estaban abriendo caminos o alambrando, resulta de imperiosa necesidad que sea la autoridad a través de sus distintas instituciones en ejercicio del indelegable Poder de Policía que detenta, adopte en forma "urgente" las medidas correspondientes a los fines de evitar movimientos de suelo, apertura de calles internas, tranquera y demás, conforme se puede observar de las fotos adunadas en el referido Anexo.-

Asimismo, también solicitamos arbitren los medios necesarios -dando intervención a los medios de comunicación local y al Centro de Martilleros y Corredores Públicos- para evitar que se siga promocionando un desarrollo inmobiliario sin la debida información respecto de las restricciones administrativas que pesan sobre esas Manzanas.-

A tales fines detallamos la normativa vigente para la manzana 215r: La Manzana 215R se encuentra clasificada como Área Complementaria conforme al Plan de Desarrollo Territorial del Partido de Tandil PDT (Ordenanza Municipal N.º 9865) y, simultáneamente, alcanzada por la Zona Protegida Natural "Sierras de Tandil", al ubicarse entre las cotas IGM +220 msnm y +250 msnm, dentro de la poligonal declarada

Paisaje Protegido de Interés Provincial por la Ley Provincial N.º 14.126, en el marco del régimen establecido por la Ley Provincial N.º 12.704.

Esta superposición normativa determina la aplicación del criterio más restrictivo, priorizando la protección ambiental, paisajística e hidrológica del área.

Los parámetros urbanísticos obligatorios según el PDT son los siguientes: para los predios o sectores de predios ubicados en el Área Complementaria entre las cotas IGM +220 msnm y +250 msnm: Retiro de frente: mínimo veinte (20) metros, Retiro lateral: mínimo veinte

(20) metros, Factor de Ocupación del Suelo (FOS): 0,10, es decir que las construcciones pueden ocupar solo el 10% del terreno.

Factor de Ocupación Total (FOT): 0,10, Índice de permeabilidad: mínimo ochenta por ciento (80%), que implica que el 80 % del terreno debe quedar permeable. Lotes grandes: mínimo 15.000 m², con lados de al menos100 m.

La superficie mínima de parcelamiento es de 15.000m2 y el lado mínimo 100 metros.

El Régimen de uso permitido: residencia unifamiliar, actividades de educación, cultura e investigación, emprendimientos de servicios recreativos y turísticos, incluyendo alojamientos turísticos (hoteles, hosterías, cabañas, apart-hotel, hospedajes, albergues turísticos y campings), conforme a la legislación provincial vigente.

En el PDT Art VIII.15 PDT pg 63. Punto 4: Todo proyecto de edificación y/o de parcelamiento en la Zona Protegida deberá asegurar la conservación de la topografía natural y el respeto de los drenajes naturales del predio. Cuando sea necesario realizar obras de relleno y terraplenado en que las cotas y pendientes naturales del terreno sean alteradas se deberá demostrar la inexistencia de prejuicio al medio físico paisajístico del entorno al terreno. Se prohíbe la edificación en sectores de predios con pendientes superiores a los treinta grados.

En el PDT Artículo VIII.15 inciso 6 se establece la prohibición expresa de urbanizaciones especiales en la Zona Protegida Natural "Sierras de Tandil": "no serán permitidos Clubes de Campo, Barrios Cerrados ni ninguna forma de urbanización especial y/o integral".

Un condominio, desarrollado sobre un predio único, con infraestructura común, encuadra inequívocamente como urbanización especial, independientemente de su denominación jurídica, resultando por lo tanto expresamente prohibido en el área.

La prohibición del PDT no se limita a barrios cerrados, sino que alcanza a toda forma de urbanización especial y/o integral, categoría en la que encuadra el condominio por su lógica de desarrollo, infraestructura común e impacto territorial.

Estos parámetros evidencian que el modelo territorial previsto es de muy baja densidad, incompatible con un condominio de múltiples unidades, el cual vulnera los indicadores urbanísticos y el espíritu de preservación del área.

Por lo expresado resultan plenamente aplicables los principios precautorio y de no regresión ambiental, consagrados en la legislación ambiental provincial y nacional, que impiden autorizar proyectos que impliquen un retroceso en el nivel de protección alcanzado para las sierras de Tandil.

El desarrollo propuesto resulta ambiental y normativamente incompatible, vulnerando el PDT, la legislación provincial vigente y los principios rectores del derecho ambiental. Los usos admisibles en la Manzana 215R se limitan a aquellos de baja intensidad, compatibles con la preservación del paisaje y del sistema hídrico. Indefectiblemente los compradores de esos terrenos tendrán problemas hídricos en sus viviendas y terrenos, lo que resultará un inevitable problema a abordar y resolver por el municipio en años

venideros, no pudiendo dejar de mencionar la tragedia que se está viviendo por estos días en Comodoro Rivadavia, atento al avance de la construcción en zonas no permitidas, frente a la inacción de las autoridades que no ejercieron el Poder de Policía en tiempo y forma.-

Por todo lo expuesto, solicitamos:

1. Que no se autorice ni convalide ningún desarrollo urbanístico integral incompatible con la clasificación del área.

2. Que se verifique la legalidad del proyecto mencionado respecto del cumplimiento del Plan de Desarrollo Territorial y la normativa ambiental vigente.

3. Confirmación de si se han presentado planos o proyecto para dicha manzana, y en caso afirmativo, quién autorizó y/o autorizó las obras. Sino hay planos, quisiéramos saber porque se está construyendo.

4. Que se apliquen los principios de prevención y precautorio, conforme la legislación ambiental provincial.

5. Que se resguarde la función ambiental, hídrica y paisajística del sector, en beneficio del interés general y de las generaciones futuras.

6. Definir de qué manera se informará a la ciudadanía para evitar fraudes de manera efectiva. Asegurar que se cumpla la responsabilidad municipal de evitar que nuevos vecinos sean perjudicados adquiriendo lotes en zonas ambientalmente sensibles, donde encontrarán problemas hídricos, de dimensiones no permitidas o en áreas donde la urbanización está restringida.

7. Que las medidas que se adopten en relación con la Manzana 215R se repliquen en tantos casos similares que se comercializan abiertamente por redes sociales dentro del Zona Natural Protegida "Sierras de Tandil", garantizando la aplicación uniforme de la normativa ambiental y urbanística vigente.

Por los motivos expuestos, nos presentamos como grupalidad vecinal, en resguardo de la convivencia, la seguridad y el interés común del barrio, y solicitamos se adopten las medidas correspondientes y se brinde una respuesta formal a lo aquí planteado.

Atentamente,

Vecinos y vecinas del barrio La Elena. Tandil