¿Puede la multa ser parte del proyecto?. Tandil, ciudad permeable para unos e impermeable para otros

El índice de permeabilidad es una norma simple con consecuencias relevantes. En varias zonas urbanas de Tandil, el Plan de Ordenamiento Territorial exige que un porcentaje de la superficie libre del lote se destine a terreno natural absorbente, forestado y parquizado. En términos prácticos, obliga a que una parte del suelo haga las veces de "esponja" para que el agua de lluvia se infiltre ahí y no termine toda junta en la calle.

No es una recomendación estética. Es un parámetro urbanístico explícito. Por ejemplo, la normativa fija, según zona, tasas e índices de permeabilización del 50%, 70% o 30% de la superficie libre resultante de aplicar el Factor de Ocupación del Suelo (FOS), y remarca la misma idea de destino en suelo absorbente y parquizado.

El problema no es la existencia de la norma. El problema es el incentivo a cumplirla.

En teoría, la regla funciona así. El constructor compra un lote, diseña un proyecto que cumpla, construye y listo. El índice de permeabilidad obliga a resignar superficie impermeabilizada, lo que acota metros vendibles o fuerza diseños más contenidos.

Pero en la práctica, se instaló otra lógica, mucho más cruda y mucho más rentable. Ya no se trata de una obra que se "desvió" por contingencias y después necesita corregir o regularizar. Se trata de proyectos que podrían nacer con la infracción en la cabeza.

La cuenta es directa. Construir deja ganancia siempre. Pero si se construye ocupando también lo que debería quedar como suelo absorbente, aparecen metros extra vendibles. Si el costo de la sanción es menor que la ganancia que dejan esos metros adicionales, el resultado es obvio. Cumpliendo se gana. Incumpliendo y pagando, se gana más. Cuando pasa eso, la multa deja de ser castigo y se transforma en tarifa. Ergo, se convierte en un "derecho informal" a impermeabilizar más.

QUÉ DICE EL CODIGO DE EDIFICACIÓN

El Código de Edificación local no plantea el sistema como "pagás y listo". La obra sin permiso puede ser paralizada de inmediato y sólo puede continuar una vez convalidada la documentación, sin perjuicio de sanciones.

Si en una obra sin permiso se detecta que lo construido no responde al Código o al Plan, el régimen prevé adaptación reglamentaria y, además, abre la puerta a ordenar demolición de las partes antirreglamentarias. Y si vencen los plazos y no se cumple, se prevé que el D.E. pueda ordenar la demolición por la Municipalidad de las partes en infracción, con cargo al responsable.

O sea, la herramienta más dura existe.

El mismo Código también deja claro que incorporar obras hechas sin permiso es una medida excepcional, y que ese beneficio solo sería posible obtenerlo por única vez durante la vida útil del edificio. La idea es que la irregularidad no quede eterna.

El punto es que, cuando una obra se diseña de cero con la infracción como estrategia y la multa como costo previsto, algo se invierte. Ya no hay excepcionalidad. Hay método. Y el método surge ante la clara conveniencia económica de construir en infracción.

REGISTROS ONLINE

En los registros y fuentes públicas accesibles on line (Código de resultados indexados por buscadores con términos vinculados a "demolición por infracción", "obras privadas" y "Juzgado/Tribunal de Faltas" no se logra encontrar un caso documentado públicamente en el que el municipio haya ejecutado o hecho ejecutar la demolición de un complejo o edificio ya desarrollado por infracciones urbanísticas en las últimas dos décadas. Esto no prueba que no exista en expedientes internos o no publicados, pero sí marca algo relevante.

La norma contempla la demolición como posibilidad. Lo que aparece con mucha más claridad en lo público es un desenlace repetido, el de la regularización y la sanción económica.

En esa misma línea, el Municipio aprobó en 2025 un régimen de regularización para construcciones ejecutadas sin autorización, con porcentajes del 0,5% para incorporaciones reglamentarias y un adicional del 1% para incorporaciones antirreglamentarias como "multa única" en ciertos casos donde no se exija adaptación. Ese tipo de válvulas puede tener sentido para ordenar situaciones heredadas, pero también refuerza un mensaje peligroso si el mercado lo interpreta como regla de juego.

LA FACTURA DE LA INFRACCION

Cuando se incumple la permeabilidad, el costo no queda dentro del edificio. La pérdida de suelo absorbente se traduce en más escorrentía y más agua llegando a la calle con mayor velocidad. Eso presiona desagües, bocas de tormenta y cunetas, y vuelve más probables los anegamientos en lluvias intensas, algo que viene ocurriendo a menudo en Tandil en los últimos años.

Así las cosas, se privatiza la ganancia del metro extra. Se socializa el agua extra.

El índice de permeabilidad está para que la ciudad siga funcionando como esponja lote por lote. Si la multa es tan baja que conviene calcularla desde el proyecto, la norma existe en el papel y desaparece en el suelo.