Polémica por "Proyecto Fleming". Comercio de 1.000 m² en las sierras: libertarios piden que decida el Concejo y no el Ejecutivo

El debate por el "Proyecto Fleming" sumó en las últimas horas un capítulo político. El bloque Acción Tandilense - La Libertad Avanza presentó un proyecto de comunicación para que el expediente 4.342/25, que tramita el complejo comercial previsto en Fleming y Berruti, sea elevado al Honorable Concejo Deliberante y tratado por los representantes del pueblo, y no resuelto exclusivamente por el Departamento Ejecutivo.

El pedido fue dirigido al presidente del cuerpo, Dr. Juan Pablo Frolik, respecto al que emprendimiento pertenece a la firma Jupa Tandil S.A. y cuyo proyecto arquitectónico fue elaborado el profesional Arquitecto Rodolfo Frolik. El planteo de los concejales es que tratándose de una obra de esta envergadura, en zona serrana y con normativa ambiental específica, merece y ven con buenos ojos discusión pública y definición legislativa, más aún si implica apartarse de los indicadores de protección vigentes.

Según surge del expediente, el "Proyecto Fleming" contempla un mercado, una heladería con cafetería, explanada de uso público, 999,3 m² cubiertos y 42 cocheras sobre dos lotes cuya superficie sumaría algo de 4.325 m2.

QUE SE PUEDE CONSTRUIR SOBRE COTA 220 M

El propio proyecto de comunicación recuerda que, de acuerdo al Plan de Desarrollo Territorial (PDT), la zona tiene como base la categoría "Residencial Extraurbano 1" (RE1), pero además está alcanzada por dos normas de protección: la Ley Provincial de Paisaje Protegido "La Poligonal" (Ley 14.126) y la Zona Protegida Natural "Sierras de Tandil", por ubicarse los predios por encima de la cota IGM +220 metros sobre el nivel del mar.

Para esos sectores, el PDT fija parámetros muy estrictos. El texto dice:

"1. Parámetros para los predios o sectores de predios ubicados en el Área Complementaria entre las cotas IGM doscientos veinte metros sobre el nivel del mar (+220 msnm) y doscientos cincuenta metros sobre el nivel del mar (+250 msnm):

a. Retiro de Frente: Mínimo veinte (20) metros

b. Retiro Lateral: Mínimo veinte (20) metros

c. Factor de Ocupación del Suelo (FOS): 0,10

d. Índice de Permeabilidad: 80 %

e. Factor de Ocupación Total (FOT): 0,10".

FOS 0,10 significa que sólo el 10 % del terreno puede estar cubierto por construcciones a nivel del suelo. FOT 0,10 indica que la suma de todos los metros construidos (planta baja más posibles pisos) tampoco puede superar el 10 % de la superficie del lote. El 80 % de permeabilidad obliga a que casi todo siga siendo suelo absorbente (verde, tierra), justamente para cuidar el escurrimiento natural del agua, la vegetación y el paisaje. En ese mismo espíritu, la ordenanza que dio origen a esta zonificación -aprobada hace unos 20 años por unanimidad- estableció que en esos predios serranos sólo se admite una vivienda unifamiliar por lote, precisamente así pensado para evitar la aparición de grandes volúmenes construidos. Si se tomara el lote de Fleming y Berruti íntegramente como Zona Sierras Protegidas, la superficie edificable rondaría los 430 m². El proyecto en análisis, en cambio, plantea casi 1.000 m² cubiertos más 42 cocheras, es decir, más del doble de lo construido que permite la normativa, además de verse reducido drásticamente con las cocheras el índice de permeabilidad.

COMERCIO DE 1.000 m² y 42 COCHERAS

Ahí se abre el interrogante central del pedido de La Libertad Avanza: ¿puede transformarse un terreno donde la norma pensó una sola casa -o dos, puesto que son dos lotes- en un complejo comercial con estacionamiento para cuarenta vehículos?

Los concejales señalan que la empresa solicitó expresamente "la no aplicación de las restricciones de la zonificación de protección" y que en su escrito pide usar los indicadores de la zona RE1 -más permisivos- en lugar de los propios de la Zona Protegida, tal como surge de la Ordenanza 9.865.

"Son temas que exceden una simple habilitación comercial y que necesitan ser discutidos en el Concejo", sostienen desde el bloque.

ALTIMETRIA, EL DATO EN DISPUTA

Otro punto sensible es la altura real del terreno respecto del nivel del mar. Desde el Ejecutivo se habría señalado que sólo una pequeña parte del lote supera la cota +220 msnm (más de doscientos veinte metros sobre el nivel del mar), lo que permitiría aplicar de manera parcial las restricciones serranas.

Sin embargo, vecinos y concejales insisten en que, según las mediciones realizadas con herramientas digitales, el polígono completo estaría por encima de esa altitud.

En esa misma línea, imágenes y datos de Google Earth reportan valores de elevación superiores a los 220 metros sobre el nivel del mar en todo el sector. De confirmarse estos datos con los informes profesionales, el predio quedaría definitivamente encuadrado en Zona Sierras Protegidas y regido por los parámetros más restrictivos.

De todos modos, las mediciones oficiales son las que deberá aportar un profesional idóneo.

QUIEN DECIDE: HCD O GOBIERNO

En el proyecto de comunicación, los concejales recuerdan, además, que el secretario de Obras Públicas, Luciano Lafosse, declaró en medios locales que el expediente "no presenta solicitud de excepción" y que, por lo tanto, la autorización sería potestad exclusiva del Ejecutivo.

Sin embargo, la pregunta aparece: ¿puede una cuestión que afecta a las sierras de Tandil, reconocidas por ley como paisaje protegido, resolverse sólo entre oficinas del Departamento Ejecutivo? ¿O corresponde que la discusión y la decisión se den a la vista de todos, con los 20 concejales sentados en sus bancas y decidiendo, escuchando a vecinos, técnicos y funcionarios?.

Mientras el expediente sigue en manos del Ejecutivo, el reclamo político y vecinal apunta a lo mismo: que las reglas que se votaron hace dos décadas para cuidar las sierras se apliquen con la misma seriedad con la que se redactaron. Y si lo van a dejar de lado, aunque sea "por única vez y sin sentar precedente", se discuta donde corresponde, en el recinto del Concejo, cara a cara con la ciudadanía.